מצחיק לומר כי לפעמים עסקאות קמות ונופלות על אי הבנה במיסוי.
לקוח בן 80 הגיע אלי ורצה בעד מגרש סכום נטו ולא מעניין אותו כל נושא המיסוי. אף קונה לא הסכים לתת לו מחיר נטו אלא רצו להבטיח את עצמם.
אני שאלתי אותו במה עיסוקו והוא הסביר לי שהוא לא עובד כבר שנים וכי "תורתו אמונתו", כלומר הוא מבלה את שארית חייו בלימוד תורה ואין לו כל הכנסה.
אמרתי לו שאני השגתי לו קונה מיד, שכן אני אדע להגיע לסכום שהוא מבקש, והקונה הבין ממני שהוא עושה עסקה טובה.
ואיך קורה הדבר?
אנשים לא יודעים אבל מס שבח מקרקעין הוא בעצם שביל למטרה, והמטרה היא מס הכנסה ומי שקובע את המס הסופי הם שלטונות מס הכנסה!!
מס שבח בפשוטו, הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי מס שבח כמו גם תקרות הפטור ממס שבח, מתעדכנים עפ"י חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. אבל יש לזכור כאמור כי שיעורי המס שנקבעים בשומת מס השבח הם לא סופיים אלא מרביים (מקסימאליים) ומי שקובע את הסופיות של אותו המס הוא פקיד השומה.
סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין הוא מעניין שכן הוא קובע כי לצורך חישוב מס השבח, רשאי אדם שמוכר נכס מקרקעין לבקש פריסה של הרווח הריאלי לחלקים שנתיים שווים, לתקופה של עד ארבע שנים המסתיימות בשנת המכירה, ואולם לא יותר מתקופת הבעלות בנכס. יש להבין כי השבח הריאלי שנצבר בכל שנה יצטרף להכנסה החייבת במס הכנסה של אותו נישום לגבי אותה שנה, וברי כי פריסת המס צריכה להיבחן מבחינת יעילותה בשים לב לנתוניו האישיים של הנישום במס הכנסה
סעיף 48א(ה) לחוק קובע כי הזכאות לפריסת שבח המקרקעין מותנית בהגשת דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לפקיד השומה, לשנות המס לגביהן מבוקשת פריסת השבח,
רוצה לומר כי חישוב המס יתפרס לפי הכנסות המוכר, וברור כי למוכר בן 60 ומעלה, הזכות גדולה יותר שכן מדרגת המס שלו מתחילה בשיעור של 10%.
אזרחים שמלאו להם 60 זכאים לשיעורי מס רווחי הון ומס שבח מופחתים במקרה והכנסותיהם השנתיות החייבות במס הכנסה היו נמוכות מ-178,081 ש"ח בשנה (ברוטו), נכון ל-2022.
בעסקה שבצעתי, החישוב צריך להיות 4 שנתי (חלוקה ל-4 שנים כולל שנת המס שבו בוצעה העסקה).
יש לזכור כי במכירת מקרקעין שנרכשו אחרי 1.4.61 לפני 7.11.2001 שיעור מס השבח החל על יחיד בגין השבח הריאלי עד ליום 6.11.2001 הוא בשיעור 47% (לשנת 2019), שיעור מס השבח בגין יתרת השבח הריאלי שנוצר מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 עומד על 20% ושיעור מס השבח בגין יתרת השבח הריאלי שנוצר מיום 1.1.2012 ואילך הוא בשיעור של 25%.
ברור כי המדובר רק על אופן חישוב המס וללא קשר לנושא חישוב ההוצאות שיש לנכותם טרם החישוב, ועל זה בפעם אחרת.
